桂林市秀峰区人民政府关于印发桂林市秀峰区乡村地区“通则式”规划管理规定 （试行）的通知（秀政规〔2025〕4号）

第一章 总则

第一条 编制依据

本管理规定以国家和地方相关法律法规、政策文件、标准规范等为依据(详见附录C)。

第二条 适用范围

本管理规定适用于秀峰区城镇开发边界外乡村地区建设项目的规划管理,主要包括乡村村民住房、公共服务设施、市政公用设施、乡村产业等项目。其他用地(如矿业用地、设施农用地等)的选址和建设按国家相关规范要求执行。传统村落、历史文化名村及其他需要特殊管控的村庄,本管理规定与其不一致的,从严执行。

乡村地区未编制村庄规划的区域,依据本管理规定核发规划许可。乡村地区已编制并依法批准详细规划(村庄规划)的区域,以详细规划(村庄规划)作为用途管制及核发规划许可的依据。涉及农用地转用审批的,按照国家和自治区有关规定办理。

较大规模的新型农村社区建设、新增产业和公共服务设施项目建设、集体经营性建设用地入市等情形或本管理规定条文式内容无法满足具体项目建设管控要求的,可另行编制乡村地区重点地块图则(详见附录I),细化明确项目的用地位置、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度等控制内容。

重点地块图则的制定应当由甲山街道办事处组织编制,送桂林市自然资源局秀峰分局审查;经审查通过后报秀峰区人民政府批准方可作为核发规划许可的依据。重点地块图则报送审批前,应当在村内和甲山街道办事处公示,并可以采取其他方式公开征求意见,公示的时间不得少于7日。

本管理规定的修改、更新由桂林市自然资源局秀峰分局组织编制,报秀峰区人民政府审批。

第二章 村庄概况及引导控制

第三条 村庄概况

秀峰区涉及1个街道,7个行政村、1个社区居委会,根据上位规划及各村资源禀赋、区位特点,将秀峰区全部村庄划分为城郊融合类,并提出相应的引导策略。

第四条 引导控制

城郊融合类。主要指城市近郊区所在地村庄。重点加强村庄与城市功能区的产业融合、设施互联互通,公共服务共享,鼓励产业用地复合高效利用,保留乡村环境景观特质,为城市提供休闲空间。根据村庄与城镇融合程度及发展方向,细分为:环境交融型,保留部分农业活动,文化资源、景观条件较好、体现桂林山水田园景观特色的村庄;城镇融合型,城镇集中建设区外,人口与经济城乡交流密切的村庄。(详见附录G)

第三章 底线管控

第五条 耕地和永久基本农田保护红线

严格落实耕地和永久基本农田保护红线。到2035年,秀峰区耕地保护目标不低于0.45万亩,永久基本农田保护面积不低于0.26万亩。乡村建设不得擅自占用或者改变永久基本农田;严格耕地用途管制,全面落实耕地占补平衡制度。

严格落实永久基本农田特殊保护制度。永久基本农田不得转为林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地。永久基本农田重点用于粮食生产,已划定的永久基本农田,任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。严禁占用永久基本农田发展林果业、种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及挖湖造景、建设绿化带、建设畜禽养殖设施、水产养殖设施和破坏耕作层的种植业设施;禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。

严格耕地用途管制。不得在一般耕地上挖湖造景、种植草皮;不得在国家批准的生态退耕规划和计划外擅自扩大退耕还林还草还湿还湖规模;不得违规超标准在铁路、公路等用地红线外,以及河渠两侧、水库周边占用一般耕地种树建设绿化带;未经批准不得占用一般耕地实施国土绿化;未经批准工商企业等社会资本不得将通过流转获得土地经营权的一般耕地转为林地、园地等其他农用地。严格控制新增农村道路、畜禽养殖设施、水产养殖设施和破坏耕作层的种植业设施占用一般耕地。交通水利等重点基础设施建设项目尽量优化选线,不占或少占耕地。

第六条 生态保护红线

严格落实生态保护红线。到2035年,秀峰区生态保护红线面积不低于12.06平方千米。乡村建设要严格遵守生态保护红线管理办法规定,严禁擅自改变红线内用地用途。生态保护红线内,自然保护地核心保护区内原则上禁止人为活动,核心保护区外,仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动。严禁不符合主体功能定位的各类开发活动,确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变。本管理规定实施期间,国家、自治区对生态保护红线管控规则有新要求的,从其规定。

第七条 村庄建设边界

严格控制秀峰区村庄建设用地总规模。以2020年国土变更调查村庄用地(203)图斑(不打开口径)为基础,桂林市秀峰区村庄建设规模划定基数为194.1151公顷,其中城镇开发边界内133.4153公顷,城镇开发边界外60.6998公顷,本次管理规定主要针对城镇开发边界外的指标进行控制,城镇开发边界内的指标使用规则以自治区或桂林市相关规定为准。

合理确定和分解下达秀峰区村庄建设用地面积。严格落实《桂林市国土空间总体规划(2021-2035年)》分解下达各村庄建设用地指标,并结合已编制的(含在编)村庄规划及各村实际发展需求,合理确定和分解下达各行政村村庄建设用地面积。(详见附录H)。

为增加规划弹性,在规划期内秀峰区村庄建设用地总量应保持“零增长”,在总量不增的前提下,城区范围内预留相应的村庄建设用地机动指标,适应村庄的发展建设。为确保机动指标的有效安排与使用,村庄建设用地机动指标的使用应当符合正面清单的要求(详见附录F),由桂林市自然资源局秀峰分局建立专门台账,负责实施与监管相关工作。

严格控制村庄建设边界面积。以《桂林市国土空间总体规划(2021-2035年)》规划的村庄建设边界为基础,引导乡村建设向村庄建设边界内集中,涉及新增建设用地的村民住宅、乡村基本公共服务设施原则上应布局在村庄建设边界内。村庄建设边界面积原则上控制在村庄建设用地的1.2倍以内。对村庄建设边界内的建设用地,加强对土地的节约集约利用,通过实施土地复垦、乡村建设用地增减挂钩、全域综合整治等措施优化土地资源配置,保障各类村庄建设用地新增需求,控制村庄建设用地规模总量不增长。对村庄建设边界外的存量建设用地,通过土地整理、置换、复垦等方式逐渐向村庄建设边界内集中,原土地可根据实际需要调整为非建设用地或本管理规定适合布局的建设用地,并应实行严格的规划许可和建设审批程序,确保所有新建、改建、扩建项目符合本管理规定的要求。

第八条 其他底线红线

(一)漓江风景名胜区保护线管控要求

桂林市秀峰区位于漓江风景名胜区内面积为2.94平方千米。按照保护和利用程度的不同,漓江风景名胜区划分为核心景区、重点景区、一般景区、旅游服务区、控制协调区,风景区划分为特级保护区、一级保护区、二级保护区、三级保护区以及控制协调区共五个保护等级区。其中风景名胜区内的核心景区为特级保护区、一级保护区,重点景区为二级保护区;一般景区为三级保护区;特级和一、二、三级保护区外的其他区域确定为控制协调区。

特级保护区应严格保持自然状态,禁止各类人工设施建设,除必要的通过性道路外,不开放游客进入游览。该区内的农村居民点不再允许新建房屋,应逐步实施生态搬迁。

一级保护区内只宜开展观光游览、生态旅游活动。严格控制农村居民点发展,鼓励区内居民向城镇集中,控制建设用地规模逐渐缩小,远期条件成熟时也实行逐步搬迁。

二级保护区规划严格保护由石山、水田、溪流、村落等形成的典型景观格局的完整,严格控制区内人口规模。严格禁止与风景保护与游览无关的设施建设,严格控制其规模的增长,只允许在旧房原址上翻建,控制建设用地规模逐渐缩小。

三级保护区内应加强生态建设,严格执行建设项目审批程序和环境影响评价,积极改善基础设施条件,控制建设用地规模逐渐缩小。

控制协调区是风景区内最主要的生活、生产区。积极改善基础设施、公服配套条件,各项建设活动应集中建设,严格执行风景区总体规划居民点建设要求,充分利用现有建设用地,不应增加建设用地规模。

各行政村村民住房、公共服务设施、市政公用设施、乡村产业等项目的新建、改建、扩建还应符合《桂林漓江风景名胜区总体规划(2013-2025年)》相关要求。

(二)历史文化保护线管控要求

历史文化保护线内的乡村建设不得破坏历史文化遗产的真实性和完整性,禁止大拆大建、拆真建假、以假乱真,不挖山、不填塘、慎砍树。在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内,不得进行新建、扩建活动。但是,新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施除外;建设控制地带内,新建、扩建、改建、重建、修缮和装饰装修建(构)筑物的高度、体量、风格、色彩等要与核心保护范围的传统风貌相协调。

(三)水域水系保护线管控要求

严格管控地表水和地下水等水域水系岸线开发利用活动,各类建设活动不得非法侵占水域水系岸线,禁止影响防洪(潮)排涝和行洪安全的项目建设。在水域水系保护线内,禁止建房、放牧、开渠、打井、挖窖、葬坟、晒粮、存放物料、开采地下资源、进行考古发掘以及开展集市贸易活动。

(四)洪涝风险控制线管控要求

依据《桂林市国土空间总体规划(2021-2035年)》中划定的洪涝风险控制线进行管控。禁止占用江河、湖泊、水库、山塘、蓄滞洪空间和排涝通道等建设建(构)筑物,禁止影响防洪(潮)排涝和行洪安全的项目建设,洪涝风险控制线内应严格控制项目建设;行洪河道内原则性禁止修建阻碍行洪的各类建筑物。

(五)地质灾害风险区管控要求

依据《桂林市国土空间总体规划(2021-2035年)》中划定的地质灾害风险区进行管控。项目选址应合理避让不稳定斜坡、滑坡、泥石流、崩塌等地质灾害危险区,避免“切坡建房”,避开地下采空区进行开发建设。山区因地形地貌特殊,确实难以避免切坡堆填进行建设的,在建成完工后,要将建设活动是否产生新的地质灾害隐患、是否落实相应防灾措施等,纳入实地核查验收内容。

第四章 用地布局

第九条 村庄建设用地布局通用要求

村民住宅、乡村公共服务设施、市政公用设施用地、乡村产业等用地布局应当遵循的一般原则:

(一)合理用地,节约用地,新增村庄建设用地应与农村土地综合整治相结合,充分利用原有闲置宅基地、村内空闲地和其他未利用地。

(二)新增村庄建设用地宜选在地质条件适宜、交通便捷、环境适宜和市政基础设施完善的地段。

(三)禁止占用永久基本农田,严格控制使用耕地和林地。生态保护红线内,有限人为活动应符合《关于加强生态保护红线管理的通知》(自然资发〔2022〕142号)确定的10种情形。原住居民住宅及必需的生产生活设施建设确需在生态保护红线内选址的,应符合《广西生态保护红线监管办法(试行)》的要求,并确保不突破所涉及的生态红线管理单元现有建设用地规模。

(四)禁止选址于山洪、风口、滑坡、泥石流、洪水淹没、地震断裂带等自然灾害影响的地段。

(五)禁止选址于有开采价值的地下资源、地下采空区域。列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录的地块,不得作为住宅、公共管理与公共服务用地;对未达到土壤污染风险评估报告确定的风险管控、修复目标的建设用地地块,禁止开工建设任何与风险管控、修复无关的项目。

(六)禁止选址于河道管理范围及水库、水渠控制区范围内,危险化学品生产企业、危险化学品储存仓库、易燃、易爆的仓库和材料堆积场、容易发生火灾和爆炸危险的工厂、企业附近,军事等重要设施的周边区域,输油、输气管道上、高压供电走廊下区域。

(七)建设用地选址,应当尽可能避开不可移动文物,因特殊情况不能避开的,应当按照《中华人民共和国文物保护法》相关要求执行。

(八)建设用地选址应当落实乡村地区国土空间用途管制负面清单要求。(详见附录E)

(九)不得选址于法律、法规禁止建设建(构)筑物的其他区域。

第十条 村民住房布局要求

除通用要求外,村民住宅选址布局还应当符合以下要求:

(一)新增村民住房地形坡度,不得超过25%。

(二)严格控制利用山体切坡作为建设选址用地,确实无法避让的,应治理达到安全标准及相关要求后方可作为选址用地。

(三)现状零星布局的村民住房,应以保留、改建、重建为主,严格控制新建或扩建。

(四)新增村民住房应相对集中,距离村庄主要公共服务设施宜控制在五分钟生活圈范围内,且宜临近现状已建村民住房。

(五)坚持节约集约用地,宜通过“存量腾挪潜力空间”安排用地,充分利用村内旧宅基地、空闲地和未利用地。

(六)新增宅基地宜延续街巷肌理、建筑布局和院落尺度。

(七)严格落实“一户一宅”政策要求,引导在村庄建设边界内选址、盘活利用闲置宅基地。经批准异地建造住宅的,应当严格按照“建新拆旧”要求将原宅基地交还给村集体。

(八)村民新建住宅选址应征求用地建房相邻权益人的意见,并经村民小组会议审查并进行公示。有异议的,应经村委会议讨论通过。

第十一条 乡村公共服务设施布局要求

除通用要求外,乡村公共服务设施选址布局还应当符合以下要求:

(一)新建公共服务设施应选址在地质条件较好、环境适宜、阳光充足、交通方便、场地平整等适宜建设地带。

(二)乡村公共服务设施宜沿村内主要道路布置,形成连续的公共服务设施集聚空间,提升村庄品质,鼓励各类服务设施共建共享,提高使用效率,功能高度关联。

(三)村级公共服务中心(村卫生室、金融电信服务点、老年活动室、老年人日间照料中心、文化活动室、村务室、民俗活动点)、幼儿园、小学宜选址于村委所在地的自然村屯,方便村民使用。

(四)幼儿园、小学等教育设施选址宜符合所在辖区内农村义务教育学校布局专项规划的总体要求;应避免学生就读时跨越公路干线、无立交设施的铁路、无安全通行防护设施的河流及水域;应避开主要交通干道、建筑阴影区;禁止毗邻养殖场、屠宰场、农贸集市、娱乐设施、通信塔等不利于儿童身心健康的区域。

(五)公园绿地、广场等应急避难场所宜选址在村庄主要出入口、环境优美、便于人流集聚的区域,以小绿地、小广场或者建筑小品等方式,突出村庄特色。

第十二条 乡村市政公用设施用地布局要求

除通用要求外,乡村市政公用设施选址布局还应当符合以下要求:

(一)集中式供水保障工程选址应充分利用地形高程、靠近用水区和可靠电源、有较好的废水排放条件。无条件建设集中式供水工程,可选择高位水池供水。高位水池应选址在地势较高的地方,以确保供水压力。

(二)排水设施用地宜选址在地势较低区域,离水井、河道或其它地下取水构筑物30m以上,离农村饮用水水源地50m以上,且禁止排入。宜在居民点夏季主导风向的下风向、靠近受纳水体或农田灌溉区。

(三)村庄l0kV电源站址的选择应符合建站条件,线路进出方便。

(四)电信基站机房、变电站选址宜避开医院、幼儿园、小学等人员密集场所。通信设施禁止设置在生产过程中散发较多粉尘或有腐蚀性排放物的工厂企业附近。

(五)公共厕所禁止建在所服务区域的常年主导风向的上风向处,与水源地、餐饮店、食品加工厂等有洁净要求场所的距离应大于30米。独立式公厕可优先考虑建在村入口、活动广场、停车场、集贸市场等人口集中区域,与相邻建筑物之间应大于5米;附式公厕可优先考虑与村委会、村民活动中心、老人活动站、卫生站等设施结合建设,并设置在首层。

(六)每个自然村需建设至少一个生活垃圾集中收集点,服务半径不宜超过0.8公里,垃圾收集点的选址原则应考虑不影响周边居住环境,所选位置能够方便环卫车辆作业及临时停放,附近市政设施应相对完善,方便日常清洗及污水排放。

(七)鼓励有条件的连线、连片村庄共建共享公用设施。

(八)农村其他市政公用设施选址应符合国家和地方有关标准的规定。

第十三条 乡村产业用地布局要求

除通用要求外,乡村产业用地选址布局还应当符合以下要求:

(一)村庄内禁止安排对居住和公共环境影响较大的产业用地。

(二)不符合生态养殖要求的湖泊、水库,禁止发展养殖业,秀峰区城镇居民区、文教科研区、医疗区等人口集中区域及周边500米范围内的区域为禁养区。

(三)村庄一二三产业融合发展项目,以及利用当地资源的二、三产业项目,单个项目用地规模不超过30亩的,可在村庄规划确定的村庄建设边界内安排。

(四)直接服务种植养殖业的农林产品加工场所、仓储保鲜冷链等农林产品加工流通类产业,宜布局于交通条件良好、临近原材料生产的区域。

(五)农家乐等农村休闲观光旅游场所、农林副产品交易市场以及农村电商服务网点,宜邻近环境优美、周边配套设施较为完善的区域。

(六)乡村加油加气站宜选在交通便利、用户使用方便的地点,宜靠近公路布局,不宜选在公路交叉口附近。

第五章 建设控制

第十四条 村庄建设用地建设标准

(一)村民住宅建设应符合以下建设标准:

1.严格执行“一户一宅”政策,每户宅基地建筑占地面积不得超过100平方米,每户总建筑面积不得超过450平方米且建筑层数控制在4层以内。

2.三层及以上的城乡新建房屋和经营性自建房项目,必须依法依规经过具有相应资质设计机构的专业设计。自建房改建、扩建项目改扩建设计方案应附有相应资质的设计机构出具的原有房屋基础和结构质量能满足改扩建需求的论证说明。

3.原址翻建或改建住宅的,宅基地用地面积和建筑面积不得超过自治区规定的建设标准。

4.新建住宅应注重院落空间的建设,可利用纵横方向多进的方式和道路转折点、交叉口等条件组织院落空间,形成空间特色。

(二)乡村公共服务设施建设应符合以下建设标准:

1.乡村公共服务设施应当符合《社区生活圈规划技术指南》(TD/T1062—2021)和《广西壮族自治区村庄规划编制技术导则(试行)》等相关要求和建设标准。

2.乡村公共服务设施建设应考虑无障碍设施的设计,并应符合《无障碍设计规范》(GB50763-2012)的相关要求和建设标准。

3.农村公园建设应当符合《乡村绿化技术规程(试行)》(GB/T44347-2024)等相关要求。

4.农村文化活动中心应当符合《社区生活圈规划设计指南》 (TD/T1062-2021)等相关要求和建设标准。各行政村设置一处,村域面积较大或集中居民点较分散的可多点设置。

5.幼儿园的建设应符合《托儿所、幼儿园建筑设计规范(2019年版)》(JGJ39-2016)《幼儿园建设标准》(建标175 2016)、《桂林市教育局等六部门关于印发桂林市城镇小区配套幼儿园建设管理实施细则的通知》、《广西壮族自治区建设用地控制指标(2021年修订)》、《桂林市城镇规划建设中小学幼儿园实施细则(试行)》等相关要求和建设标准。最小规模为3个班,最大规模不宜超过12个班,每班不超过30人。幼儿园容积率宜为0.55～0.80,建筑密度宜为20%～35%。幼儿园建设用地面积指标应符合表5-1的规定。

表5-1 幼儿园建设用地面积指标表

6.小学生均用地面积最少不低于15平方米,中学生均用地面积最少不低于22平方米。同时,不得超过《广西壮族自治区建设用地控制指标(2021年修订)》规定的中小学生均用地面积上限要求。

非完全小学容积率宜为0.20～0.40,完全小学容积率宜为0.40～0.80,初级中学容积率宜为0.40～0.90,中小学建筑密度宜为20%～35%。

中小学的建设还应符合《桂林市城镇规划建设中小学幼儿园实施细则(试行)》、《中小学校设计规范》(GB 50099 2011)、《农村普通中小学校建设标准》(建标109-2008)、《广西壮族自治区义务教育学校办学基本标准(试行)》、《广西壮族自治区建设用地控制指标(2021年修订)》等相关要求和建设标准。

7.其他乡村公共服务设施用地的容积率宜控制在0.5～1.5之间,建筑密度宜控制在30%～50%,绿地率不应小于15%。

(三)乡村市政公用设施建设应符合以下建设标准:

1.有市政集中供水管网覆盖的乡村,给水管道应优先选择接入市政供水管网,并充分利用市政供水管网的水压直接供水。无法接入集中供水管网,有条件建设集中式供水保障工程的村庄,采用联村、连片供水或单村供水;无条件建设集中式供水保障工程,但有水源、水量稳定、水质合格的村庄,可选择高位水池、入户管网等单户或联户分散式给水方式。

2.农村建筑内生活污水收集宜采用暗管形式,集中收集生活污水。污水管宜呈直线布置,排水管宜以短距离与通往村内污水处理设施的管网相连接。农村建筑生活污水不得直接外排,宜经过化粪池或沼气池等污水处理设施处理达标后排放。城郊融合型村庄应考虑污水纳入城区污水设施统一处理。

3.农村建筑四周应设置排水沟渠,并与村内排水管沟相连接。排水沟渠的纵坡应不小于0.3%,宽度及深度应根据降雨量确定,宽度一般不宜小于150毫米,深度一般不小于120毫米。

4.村庄l0kV配电可采用杆上配电式及户内式,低压线路(380/220V)的干线宜采用绝缘电缆架空方式敷设为主,有特殊保护要求可采用电缆埋地敷设。

5.鼓励村庄内电力、电信线路同杆架设,电信线路宜进行集中束理、捆扎或套管处理。同时宜对架空线路进行整理,保证架空线路整齐划一,保持横向水平,纵向垂直,统一靠墙设置。沿墙体敷设的线路宜采用入槽盒、线杆等方式进行有序规整。强电线路宜高于弱电线路,中压线路与弱电线路的垂直距离不小于2.5米,低压线路与弱电线路的垂直距离不小于1.5米。

6.农村生活垃圾收集站占地面积不宜小于20平方米,小型卫生填埋场的总库容应满足其使用寿命10年以上,且不应小于20万立方米,填埋库区单位面积库容不应小于8立方米/平方米。

7.新建公共厕所男女厕位分别应不少于3个,男女厕位比宜为1:1.5,附属式公厕面积宜为20㎡～70㎡,独立式公厕面积宜为25㎡～90㎡,内部设置残疾人专用设施,与相邻建筑物保持一定的安全卫生距离。

8.乡村市政公用设施建设还应符合《村镇供水工程技术规范》(SL310-2019)、《10kV及以下变电所设计规范》(GB50053-94)、《农村电网建设与改造技术导则》、《环境卫生设施设置标准》(CJJ27-2012)、《广西农村户厕和整村推进示范项目建设指南》(试行)、《农村生活垃圾收运和处理技术标准》(GB/T51435-2021)等相关规范要求。

(四)乡村产业用地建设应符合以下建设标准:

1.乡村产业项目原则上应为直接服务于乡村振兴和农村生产生活的项目,并符合村庄所在的城区相关产业规划,不得违背产业准入负面清单,不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发。

2.乡村产业项目可适当考虑用地兼容性。在确保安全的前提下,鼓励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用,发展乡村民宿、电子商务、民俗体验、文化创意等乡村产业。

3.乡村产业项目可参照表5-2确定控制指标,同时还应符合《广西壮族自治区建设用地控制指标(2021年修订)》的相关控制要求,按流程进行审查报批后明确规划设计条件,并依据该设计条件形成建设工程设计方案报批后建设实施。

4.特殊项目的容积率上限确实难以满足前款规定的可通过方案论证确定。

5.乡村加油加气站等设施建设标准应当符合《汽车加油加气加氢站设计与施工规范》(GB50156-2021)、《电动汽车供电设备安全要求及试验规范》(GB/T39752-2021)及国家现行有关标准的规定。

6.乡村产业项目类型应符合《产业结构调整指导目录(2024年本)》相关要求。

表5-2 乡村产业用地主要指标控制表

第十五条 建筑临距控制

(一)新建农村建筑临距控制应符合以下规定:

1.农村建筑间距应不妨害相邻权、地役权,应保证相邻房屋的正常采光和通行要求。

2.农村新建、改建、扩建建筑,一、二级耐火等级建筑之间或与其他耐火等级建筑之间的防火间距不宜小于4米,三、四级耐火等级建筑之间的防火间距不宜小于6米,并应符合《农村防火规范》(GB50039-2010)和《建筑防火通用规范》(GB55037-2022)的相关规定。

3.既有建筑密集区的防火间距不满足要求时,应采取如下措施:

耐火等级较高的建筑密集区,占地面积不应超过5000㎡,当超过时,应在密集区内设置宽度不小于6m的防火隔离带进行防火分隔;

耐火等级较低的建筑密集区,占地面积不应超过3000㎡,当超过时,应在密集区内设置宽度不小于10m的防火隔离带进行防火分隔。

4.农房联排布置总长超过45米或者因交通、防火需要的,应当预留不小于6米的公共通道。

5.村庄建筑的临距同时还宜符合《桂林市城市规划管理技术规定》(2019年)中的相关要求。

(二)新建农村建筑临道路退距应符合以下规定:

1.新建农村建筑临村域组团间连接道路时,建筑及其附属围墙投影范围宜后退道路边线2米以上。

2.新建农村建筑临村屯内部道路时,建筑及其附属围墙投影范围宜后退道路边线1.5米以上。

第十六条 建筑高度控制

1.农村新建住宅建筑层数严格控制在4层以内,建筑总高度不得超过14米。(建筑高度的计算规则详见附录D)

2.农村小学教学建筑层数应控制在4层以下,农村幼儿园建筑层数应控制在3层以下,其他公共服务设施建筑高度一般不超过18米。

3.乡村工业、物流仓储项目建筑高度控制在16米以下;适度集中建设的商业服务业项目建筑高度应控制在18米以下;农产品加工、旅游相关产品生产与加工等与环境相容的产业项目,建筑高度控制在15米以下;农家乐、民宿等旅游项目建筑高度控制在15米以下。

4.新建农村建筑高度还应符合军事管理、文物保护、风景名胜区保护等其他相关控制要求。

第十七条 建筑风貌控制

(一)新建农村建筑风貌控制应符合以下规定:

1.应尊重周边环境和建筑现状,融合村庄整体风貌,注重桂林城市的历史文化沿革,挖掘历史的风貌元素,体现桂林地方农房特色。

2.注重第五立面风貌管控,临近老城区的建筑应当采用坡屋顶形式,建筑风格以新中式为主,其他区域建议采用桂北风貌的院落形式。建筑的户型选择,建筑的形式、材质、色彩、细部构件等应符合《广西壮族自治区农村房屋特色风貌管控导则》、《桂林市城市风貌设计导则》和《桂林乡村住房通用户型图集》的相关要求。

3.鼓励对传统建筑形式和建筑材料的创造性运用,提倡在继承地方传统基础上适应时代审美观念拓宽与变化更新要求的创新。

(二)新建村民住宅建设形式应按以下要求控制:

1.临近城镇开发边界的村庄,鼓励社区化发展,建议以联排方式为主。

2.临近风景名胜区的村庄,建议采用独立式、小体量的院落式住宅,延续桂林水墨山水的艺术氛围。

3.新建村民住宅建议采用坡屋顶形式,外墙面材料的选用应综合考虑经济实用、乡土质感、民宿建筑风格、耐久性等因素,进行合理搭配,体现地方特色。

第十八条 其他管控指引

(一)漓江风景名胜区内村庄建设管控指引

1.风景区内乡村建设应符合风景区总体规划、风景区详细规划要求,各项建设应经桂林漓江风景名胜区管理委员会审核同意后报辖地所属县级以上相关主管部门审核审批。

2.核心景区和重点景区范围内并满足20年一遇洪水淹没的村庄或坡度大于等于25°的村庄为搬迁型居民点;位于核心景区、重点景区以及一般景区范围内,除搬迁型居民点以外的所有居民点为缩小型居民点;风景区内平原地区部分具有良好发展条件且对资源不产生破坏的村庄为聚居型居民点;除搬迁型、缩小型、聚居型以外的所有居民点为控制性居民点。对于搬迁型和缩小型居民点不再允许新建房屋。

3.风景区内居民点房屋建筑应与风景环境相协调,严格控制建筑高度,以不超过3层为宜,尽可能地采用乡土材料,保持传统桂北民居风格。

4.漓江城区段(桂林城区虞山桥至穿山)沿江建筑要求退后江岸30-50米,漓江城市段以下至碧岩阁段沿岸两侧各300米范围内禁止新建各项建设活动,300米至500米范围内不能搞大规模土地开发,500米以外建设项目必须符合风景区总体规划要求。

5.《桂林漓江风景名胜区总体规划(2013-2025)修编》经法定程序批复后与本管理规定不一致的,从其规定。

(二)“两高”重点区域控制指引

1.新建建筑后退高速铁路不小于50米、后退普通铁路主线不小于20米、后退普通铁路支线不小于15米,后退高速公路隔离栅外缘或高速公路高架路段上部结构外边线应不小于30米。

2.高铁、高速公路用地红线两侧至100米范围内,应加强建房管控,遏制新增违建和裸房,应注重针对建筑第五立面的审查,建设风貌宜以桂北风格为主,应优先采用坡屋顶,建筑色彩以白色、青灰色为主。

3.高铁、高速公路用地红线两侧100-300米范围内,应注重墙身造型设计的审查,农房外墙面色彩和材料、门窗构件、勒脚等要简洁美观,建筑色彩以白色为主,并应体现桂林特色。

4.高铁、高速公路用地红线两侧300-1000米范围内,建筑色调宜雅素明净,保持色彩与风格统一、外观质朴、尺度合宜,并与周边自然山水环境有机融合,打造景色如画的乡村风貌。

(三)路边重点区域控制指引

1.禁止在国道外沿20米、省道外沿15米、县道外沿10米、乡道外沿5米以内修建建筑物和地面构筑物,属于公路附属设施的除外。

2.道路两侧严禁私搭乱建,新建、改扩建建筑物、构筑物时,应预留与漓江等周边山体景观廊道,同时应保持与路域环境景观的协调。

3.禁止在公路两侧边沟外缘起规划和新建镇、开发区、住宅区、以及医院、学校、厂矿、集贸市场等建筑群或集散地,其中高速公路不少于80米、国道或省道不少于50米、县道或乡道不少于20米。对已存在公路两侧建设的建筑群和集散地,不得在上述范围内沿公路平行扩建或改建。

4.桃花江路周边区域建筑以坡屋顶为主要形式,要求色彩淡雅,立面宜采用尺度较小的贴面砖,宜采用现代建筑设计手法与地方建筑传统表达相结合,与周围环境相协调。。

5.其他道路的退距还应符合《桂林市城市规划管理技术规定》(2019年)的相关要求。

(四)水边重点区域控制指引

1.桃花江芦笛景区段(中心城区鲁家村至西二环路与桃花江交叉口)两侧100米范围内,进行严格的建设管控。桃花江西岸禁止一切有悖于风景保护、游览的建设活动,对现存严重破坏自然景观的建筑物、构筑物应逐步拆除。桃花江东岸20米以内为非建筑区,水岸20米外建设控制应符合《桂林市生态基础设施规划(2022—2035)》中相关要求。桃花江乡村段(西二环路口至厦蓉高速口),严格禁止与风景保护、游览无关的设施建设,新建建筑高度不超过12米。

2.其他水体及河塘周边区域的新建房屋建设应严格控制建筑高度不超过14米,建筑风格应与村庄原有建筑和谐统一,建筑形式及线条宜与周边山水融合,宜增设亲水公共空间,同时宜预留与周边水体及公共空间的景观廊道,增加多样性,形成景色如画的村庄风貌。

3.滨水建筑的退距还应当符合桂林市河道、水系管理办法和《桂林市城市规划管理技术规定》(2019年)的相关要求。

(五)山边重点区域控制指引

1.石山山体的山脚线以外10米为禁止建设区,作为防护林带用于防范危石下滚。其余城市山体应符合《桂林市城市规划管理技术规定》(2019年)中相关要求。

2.石山山体周边区域严禁进行工业、有严重污染的养殖业、人口聚集的公共服务场所、垃圾填埋场等对山体环境、人身安全造成不良影响的建设。

3.山体周边地区新建、改建和扩建项目应当预留出足够的景观廊道,必要时可进行专项视线分析。

4.山边建筑应因地制宜,色彩不宜过于鲜艳突出,宜与环境相协调,门窗、檐口宜简洁美观,铺装材质宜地方材料为主,优先选用古朴、粗犷的自然石材或砖材,充分表现建筑新活力及村庄的传统韵味,突出地域特征,形成一山一特、一山一景。

第六章 附则

第十九条 动态管控

本管理规定实施过程中,国家和自治区新出台规定与本管理规定不一致的,从其规定。

本管理规定实施过程中,现有上位规划及专项规划有修改更新,与本管理规定不一致的,从其要求。

第二十条 解释权

本管理规定由桂林市自然资源局秀峰分局负责解释。

第二十一条 有效期限

本管理规定自印发之日起实施,有效期二年。

第七章 附录

附录A 用词说明

1.在执行本管理规定的条文时,对要求严格程度不同的用词说明如下:

(1)表示很严格,非这样做不可的用词:正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”。

(2)表示严格,在正常情况下均应这样做的用词:正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”。

(3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的用词:正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”。

(4)表示有选择,在一定条件下可以这样做的用词,采用“可”。

2.条文中指明应按其他有关标准、规范执行的要求为:“应符合……的规定(要求)”或“应按照……执行”,如相关标准、规范有更新,按最新文件要求执行。

附录B 名词解释

村庄建设边界:指在一定时期内,可以进行村庄开发建设及需要重点管控的国土空间范围,是规划相对集中的农村居民点建设用地以及因村庄建设和发展需要必须实行规划控制的区域。

村庄建设用地:指乡村所属的商业服务业、住宅、工业、学校等用地。

村庄建设用地机动指标:指预留一定比例的建设用地指标,用于满足村庄发展过程中一些难以预见的用地需求。

附录C 法律法规、政策文件和标准规范名录

1.法律法规

(1)《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正);

(2)《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正);

(3)《中华人民共和国文物保护法》(2025年3月1日起施行);

(4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021年9月1日起施行);

(5)《基本农田保护条例》(2011年1月8日起施行);

(6)《中华人民共和国自然保护区条例》(1994年12月1日起施行);

(7)《历史文化名城名镇名村保护条例》(2008年7月1日起施行);

(8)《风景名胜区条例》(2006年12月1日起施行);

(9)《公路安全保护条例》(2011年7月1日起施行);

(10)《铁路安全管理条例》(2014年1月1日起施行);

(11)《饮用水水源保护区污染防治管理规定(修订)》(2019年修订);

(12)《广西壮族自治区高速公路条例》(2022年10月1日起施行);

(13)《广西壮族自治区铁路安全管理条例》(2019年10月1日起施行);

(14)《广西壮族自治区农村公路管理办法》(2017年3月1日起施行);

(15)《广西壮族自治区土地管理条例》(2024年1月1日起施行);

(16)其他相关法律法规。

2.标准规范

(1)《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》;

(2)《社区生活圈规划技术指南》(TD/T1062-2021);

(3)《幼儿园建设标准》(建标175-2016);

(4)《中小学校设计规范》(GB50099-2011);

(5)《农村普通中小学校建设标准》(建标109-2008);

(6)《托儿所、幼儿园建筑设计规范》(JGJ39-2016[2019年局部修订]);

(7)《民用建筑设计统一标准》(GB50352-2019);

(8)《城乡排水工程项目规范》(GB55027-2022);

(9)《城市排水工程规划规范》(GB50318-2017);

(10)《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2022);

(11)《村镇供水工程技术规范》(SL310-2019);

(12)《地下水质量标准》(GB/T14848-2017);

(13)《10kV及以下变电所设计规范》(GB50053-94);

(14)《城镇污水处理厂污染物排放标准》(GB18918-2002);

(15)《乡村绿化技术规程(试行)》(GB/T44347-2024);

(16)《农村防火规范》(GB 50039-2010);

(17)《建筑防火通用规范》(GB55037-2022);

(18)《广西壮族自治区建设用地控制指标(2021年修订)》;

(19)《广西壮族自治区义务教育学校办学基本标准(试行)》;

(20)《广西农村公共服务中心建设工程指导手册》;

(21)《广西壮族自治区低成本实用性简易型村庄规划编制技术导则(试行)》;

(22)《桂林市城市规划管理技术规定》(2019年);

(23)其他相关标准规范。

3.政策文件

(1)中共中央国务院关于学习运用“千村示范、万村整治”工程经验有力有效推进乡村全面振兴的意见(2024年中央一号文件);

(2)中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见(中发〔2019〕18号);

(3)自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知(自然资办发〔2019〕35号);

(4)自然资源部关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知(自然资发〔2023〕69号);

(5)自然资源部办公厅关于印发《乡村振兴用地政策指南(2023年)》的通知(自然资办发〔2023〕48号);

(6)自然资源部中央农村工作领导小组办公室关于学习运用“千万工程”经验提高村庄规划编制质量和实效的通知(自然资发〔2024〕1号);

(7)《广西壮族自治区乡村地区“通则式”规划管理规定编制指引(试行)》(桂自然资办〔2024〕196号);

(8)《广西壮族自治区自然资源厅关于进一步加强土地政策支持农村一二三产业融合发展指导意见的通知》(桂自然资发〔2025〕3号);

(9)《自然资源部办公厅关于乡村地区“通则式”规划技术管理规定编制要求的通知》(自然资办发〔2025〕13号);

(10)《桂林市人民政府关于印发桂林市郊区村庄规划与农房管控实施办法的通知》(市政规〔2021〕21号);

(11)自然资源部、国家发展改革委、农业农村部关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知(自然资发〔2021〕16号)。

4.相关规划

(1)《桂林市国土空间总体规划》(2021—2035年);

(2)《桂林漓江风景名胜区总体规划》(2013—2025年);

(3)桂林市秀峰区各村庄规划(方案)。

附录D 指标计算规则

建筑高度指标计算规则:

(1)建筑高度指主体建筑高度。

(2)平屋顶建筑高度按建筑物室外地坪至屋檐或女儿墙顶部的高度(不小于1.5米);坡屋顶部分不小于屋顶1/4的坡屋顶,屋面与水平面夹角<45°的,应按建筑物室外地面至屋檐的高度计算;坡屋顶部分不小于屋顶1/4的坡屋顶,屋面与水平面夹角≥45°的,应按建筑物室外地坪至坡顶高度一半处计算高度;坡屋顶部分小于屋顶1/4的,建筑高度按建筑物室外地坪至平屋面女儿墙顶的高度计算。

附录E 乡村地区国土空间用途管制负面清单

1.永久基本农田占用负面清单

(1)永久基本农田不得转为林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地;

(2)严禁占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼;

(3)严禁占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物;

(4)严禁占用永久基本农田挖湖造景、建设绿化带;

(5)严禁新增占用永久基本农田建设畜禽养殖设施、水产养殖设施和破坏耕作层的种植业设施;

(6)严禁任何单位和个人在永久基本农田上建窑、建房、建坟、挖砂、采石、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏永久基本农田的活动;

(7)严禁在城乡建设中以单个项目占用为目的擅自调整永久基本农田;

(8)其他法律、法规、国家政策文件规定的限制和禁止情形。

2.一般耕地占用负面清单

(1)不得在一般耕地上挖湖造景、种植草皮;

(2)不得在国家批准的生态退耕规划和计划外擅自扩大退耕还林还草还湿还湖规模;

(3)不得违规超标准在铁路、公路等用地红线外,以及河渠两侧、水库周边占用一般耕地种树建设绿化带;

(4)未经批准不得占用一般耕地实施国土绿化;

(5)未经批准工商企业等社会资本不得将通过流转获得土地经营权的一般耕地转为林地、园地等其他农用地;

(6)禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等;

(7)严禁以设施农业为名占用耕地违法违规建设与农业发展无关的设施;

(8)严禁在农业大棚内违法违规占用耕地建设住宅、餐饮、娱乐等非农设施;

(9)其他法律、法规、国家政策文件规定的限制和禁止情形。

3.生态空间管控负面清单

(1)严禁以土地综合整治名义调整生态保护红线;

(2)严禁破坏生态环境砍树挖山填湖,严禁违法占用林地、湿地、草地,不得采伐古树名木,不得以整治名义擅自毁林开垦;

(3)禁止毁坏森林、草原开垦耕地,禁止围湖造田和侵占江河滩地;

(4)其他法律、法规、国家政策文件规定的限制和禁止情形。

4.农村建房负面清单

(1)不准占用永久基本农田建房;

(2)不准强占多占耕地建房;

(3)不准买卖、流转耕地违法建房;

(4)不准在承包耕地上违法建房;

(5)不准巧立名目违法占用耕地建房;

(6)不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房;

(7)不准非法出售占用耕地建设的房屋;

(8)不准违法审批占用耕地建房;

(9)严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁随意撤并村庄搞大社区、违背农民意愿大拆大建;

(10)禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地,禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地,禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件,不得强制农民搬迁和上楼居住;

(11)其他法律、法规、国家政策文件规定的限制和禁止情形。

5.农村产业用地负面清单

(1)农村产业融合发展用地不得用于商品住宅、别墅、酒店、公寓等房地产开发,不得擅自改变用途或分割转让转租;

(2)不得用于国家明令淘汰的落后产能、列入国家禁止类产业目录的、污染环境的项目建设;

(3)其他法律、法规、国家政策文件规定的限制和禁止情形。

附录F 村庄建设用地机动指标使用正面清单

1.乡村公共服务设施:有特殊选址要求的乡村公共服务设施(如农村公益性公墓、乡村卫生站、文化活动中心等)。

2.基础设施:包括垃圾转运处理设施、厕所粪污集中处理相关设施、供水、供电、通信等。

3.村民居住:对于确需零星分散的村民居住建设,并符合“一户一宅”等法律要求,可申请使用村庄建设用地机动指标,以保障村民的居住需求。

4.乡村文旅设施及农村新产业新业态:零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态项目,如乡村民宿、民俗体验、农家乐、文化展示馆、观光点、农村电商、文创、手工艺、农产品加工、乡村研学、物流配送中心、冷链仓储等满足乡村旅游发展的项目。

附录G 村庄规划建设分类引导控制表

附录H 村庄建设用地指标分解表

附录I 乡村地区重点地块图则样图